Kein französisches Gesetz verbietet es einer natürlichen Person, zwei Mietverträge für Wohnräume gleichzeitig zu unterschreiben. Die Frage ist also nicht das Recht auf doppelte Vermietung, sondern die Verpflichtungen, die jeder Vertrag mit sich bringt, sowie die steuerlichen, versicherungstechnischen und administrativen Konsequenzen, die daraus resultieren.
Hauptwohnsitz und Zweitwohnsitz: das wahre rechtliche Problem der doppelten Vermietung
Die Schwierigkeit liegt nicht in der Anzahl der Mietverträge, sondern in der erklärten Nutzung jeder Wohnung. Ein Mieter kann nur einen einzigen Hauptwohnsitz im Sinne von Artikel 2 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 haben. Die zweite Wohnung wird daher automatisch als Zweitwohnsitz eingestuft, mit direkten Konsequenzen.
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Der Mietvertrag für die Hauptwohnung gewährt dem Mieter ein Recht auf Verlängerung, eine Mietobergrenze in angespannten Gebieten und Zugang zu Wohnbeihilfen (APL, ALF). Der zweite Mietvertrag, der als Zweitwohnsitz qualifiziert ist, profitiert von keinen dieser Regelungen. Wir beobachten, dass diese Unterscheidung oft den Mietern entgeht, die aus beruflichen Gründen zwei Mietverhältnisse haben.
Die Möglichkeit, zwei Wohnungen gleichzeitig zu vermieten, beruht auf der Kohärenz zwischen der Mietakte, den Steuererklärungen und der administrativen Wohnsitzmeldung. Ein Vermieter kann einen Nachweis über den Wohnsitz der anderen Wohnung verlangen und die Gesamtbonität des Bewerbers unter Berücksichtigung der beiden kumulierten Mieten überprüfen.
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Wohnsteuer und Steuererklärung
Seit der Abschaffung der Wohnsteuer für Hauptwohnsitze unterliegt nur die Zweitwohnung dieser Steuer. Der Mieter muss dem Finanzamt die Adresse seines Hauptwohnsitzes melden. Jede Inkonsistenz zwischen der Steuererklärung und den unterzeichneten Mietverträgen kann eine Kontrolle auslösen.
In bestimmten Gemeinden, die als angespannte Zonen eingestuft sind, gilt eine Zusatzsteuer auf Zweitwohnungen. Diese ist vom Bewohner zum 1. Januar zu zahlen. Die finanzielle Belastung eines doppelten Mietvertrags übersteigt daher bei weitem die Summe der beiden Mieten.
Hausratversicherung und Pflichten des Mieters für zwei Wohnungen
Jede vermietete Wohnung muss durch einen separaten Hausratversicherungsvertrag abgedeckt sein. Die gesetzliche Versicherungspflicht (Artikel 7 des Gesetzes vom 6. Juli 1989) gilt unabhängig für jeden Mietvertrag. Ein Mieter, der es versäumt, eine der beiden Wohnungen zu versichern, riskiert die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter nach einer erfolglosen Abmahnung.
Wir empfehlen, die Klauseln jedes Versicherungsvertrags zu überprüfen. Einige Versicherer wenden unterschiedliche Bedingungen an, je nachdem, ob die Wohnung als Haupt- oder Zweitwohnsitz deklariert ist, insbesondere hinsichtlich der Diebstahl- und Wasserschadenversicherungen im Falle einer längeren Abwesenheit.
Nachweise über die Nutzung und Bescheinigungen
Ein Vermieter kann jedes Jahr eine Versicherungsbescheinigung anfordern. Im Falle eines Schadens in der Zweitwohnung überprüft der Versicherer die tatsächliche Nutzungsfrequenz. Eine als Zweitwohnsitz deklarierte, aber mehrere Monate unbewohnte Wohnung kann dazu führen, dass bestimmte Garantien ausgesetzt oder eingeschränkt werden.
Kurzzeitvermietung der zweiten Wohnung: ein separates Regelwerk
Die Situation kompliziert sich, wenn der Mieter plant, eine der beiden Wohnungen unterzuvermieten oder saisonal zu vermieten. Die Untervermietung eines klassischen Mietvertrags ist ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters verboten. Ohne diese Genehmigung kann der Vermieter die Kündigung des Mietvertrags und Schadensersatz verlangen.
Für die Kurzzeitvermietung über eine Plattform variieren die Regeln je nach Status der Wohnung:
- Wenn die Wohnung der Hauptwohnsitz des Mieters ist, ist die Vermietung möglich, aber begrenzt (in Paris ist die Grenze seit Januar 2025 auf 90 Tage pro Jahr festgelegt, mit obligatorischer Registrierung bei der Stadtverwaltung).
- Wenn die Wohnung ein Zweitwohnsitz ist, ist eine Genehmigung zur Nutzungsänderung erforderlich, bevor eine touristische Vermietung erfolgt. Ohne diese Genehmigung setzen sich der Mieter und der Vermieter Bußgeldern aus.
- In jedem Fall darf die Untervermietung über die Plattform den Betrag der Hauptmiete, die der Mieter zahlt, nicht überschreiten, es sei denn, der Vermieter stimmt etwas anderem zu.
Dieser Rahmen zeigt, dass der Besitz von zwei Mietverträgen an sich nicht problematisch ist, aber die kommerzielle Nutzung einer der Wohnungen die Verpflichtungen radikal verändert.
Bonität und Mietakte: was der Vermieter überprüft
Ein Vermieter, der einen Bewerbungsunterlagen erhält, hat das Recht, die letzten drei Gehaltsabrechnungen, den letzten Steuerbescheid und einen Wohnsitznachweis zu verlangen. Wenn ein Bewerber bereits einen Mietvertrag hat, bewertet der Vermieter die Rückzahlungsfähigkeit unter Berücksichtigung der gesamten Mietbelastung.
Die ungeschriebene Regel des Aufwandsatzes (Miete unter einem Drittel des Nettoeinkommens) gilt für die Summe der beiden Mieten. Ein Bewerber, der 3.000 Euro netto verdient und bereits 900 Euro Miete zahlt, wird es schwer haben, einen zweiten Vermieter davon zu überzeugen, ihm eine Wohnung für 700 Euro anzuvertrauen. Die Bürgen und die Visale-Garantie decken in der Regel nur den Hauptwohnsitz ab.
- Eine erläuternde Erklärung vorbereiten, die den Grund für die doppelte Vermietung rechtfertigt (berufliche Versetzung, medizinische Betreuung, Wechselmodell).
- Den aktuellen Mietvertrag spontan vorlegen, um die Transparenz der Akte zu demonstrieren.
- Die Ablehnung der Mietgarantie für die zweite Wohnung antizipieren, indem eine erhöhte Kaution oder eine solidarische Bürgschaft angeboten wird.
Der Fall der beruflichen Versetzungen
Arbeitnehmer in vorübergehender geografischer Mobilität sind die häufigsten Profile in der doppelten Vermietung. Einige Tarifverträge sehen eine teilweise Übernahme der zweiten Miete vor. Der Mobilitätsmietvertrag, der auf zehn Monate begrenzt und nicht verlängerbar ist, stellt dann eine geeignete Alternative dar: Er erfordert keine Kaution und bleibt mit dem Hauptmietvertrag kompatibel.
Der Besitz von zwei Mietverträgen ist eine völlig legale Situation, aber jeder Vertrag bringt seine eigenen Verpflichtungen in Bezug auf Versicherung, Besteuerung und Erklärung mit sich. Der Hauptpunkt der Aufmerksamkeit bleibt die Kohärenz zwischen dem deklarierten Status jeder Wohnung und ihrer tatsächlichen Nutzung, da hier die Streitigkeiten mit Vermietern, Versicherern und der Finanzverwaltung entstehen.