Geen enkele Franse wet verbiedt een natuurlijke persoon om twee huurcontracten voor woningen gelijktijdig te ondertekenen. De vraag is dus niet het recht op dubbele verhuur, maar de verplichtingen die elk contract met zich meebrengt en de fiscale, verzekerings- en administratieve gevolgen die daaruit voortvloeien.
Hoofdwoning en tweede woning: de echte juridische uitdaging van dubbele verhuur
De moeilijkheid ligt niet in het aantal huurcontracten, maar in het verklaarde gebruik van elke woning. Een huurder kan maar één hoofdwoning hebben in de zin van artikel 2 van de wet van 6 juli 1989. De tweede woning wordt dus automatisch geclassificeerd als een tweede woning, met directe gevolgen.
Aanvullende lectuur : Alles wat je moet weten over de samenstelling en de hoeveelheid suiker in Ricard
Het huurcontract van de hoofdwoning geeft de huurder recht op verlenging, een huurprijsbeperking in gespannen gebieden en toegang tot huurtoeslagen (APL, ALF). Het tweede huurcontract, gekwalificeerd als tweede woning, profiteert van geen van deze regelingen. We merken op dat deze differentiatie vaak aan huurders ontgaat die om professionele redenen twee verhuurcontracten combineren.
De mogelijkheid om twee appartementen tegelijkertijd te huren hangt af van de consistentie tussen het huur dossier, de fiscale verklaringen en de administratieve domicilie. Een verhuurder kan een bewijs van domicilie voor de andere woning eisen en de algehele kredietwaardigheid van de kandidaat controleren rekening houdend met de twee cumulatieve huren.
Zie ook : Alles wat je moet weten over buitenlandse kentekenplaten in Europa en hun specificaties
Woonbelasting en fiscale verklaring
Sinds de afschaffing van de woonbelasting voor hoofdwoningen, is alleen de tweede woning aan deze belasting onderworpen. De huurder moet het adres van zijn hoofdwoning aan de belastingdienst opgeven. Elke inconsistentie tussen de fiscale verklaring en de ondertekende huurcontracten kan leiden tot een controle.
In bepaalde gemeenten die als gespannen gebieden zijn geclassificeerd, geldt een toeslag op tweede woningen. Deze is verschuldigd door de bewoner op 1 januari. De financiële last van een dubbel huurcontract overschrijdt dus ruimschoots de som van de twee huren.
Woonverzekering en verplichtingen van de huurder voor twee woningen
Elke verhuurde woning moet worden gedekt door een afzonderlijk woonverzekering contract. De wettelijke verplichting tot verzekering (artikel 7 van de wet van 6 juli 1989) is onafhankelijk van toepassing voor elk huurcontract. Een huurder die nalaat een van de twee woningen te verzekeren, loopt het risico dat de verhuurder het huurcontract beëindigt na een aanmaning die zonder effect blijft.
We raden aan om de clausules van elk verzekeringscontract te controleren. Sommige verzekeraars hanteren verschillende voorwaarden afhankelijk van of de woning als hoofd- of tweede woning is opgegeven, met name met betrekking tot de dekking voor diefstal en waterschade bij langdurige afwezigheid.
Bewijs van bewoning en attesten
Een verhuurder kan elk jaar om een verzekeringsattest vragen. In geval van schade in de tweede woning, controleert de verzekeraar de werkelijke bezettingsfrequentie. Een woning die als tweede woning is opgegeven maar meerdere maanden achtereen leegstaat, kan zien dat bepaalde dekkingen worden opgeschort of beperkt.
Korte termijn verhuur van het tweede appartement: een aparte regelgeving
De situatie wordt gecompliceerd wanneer de huurder overweegt om een van de twee woningen onder te verhuren of seizoensgebonden te verhuren. Het onderverhuren van een klassiek huurcontract is verboden zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder. Bij gebrek aan toestemming kan de verhuurder beëindiging van het huurcontract en schadevergoeding eisen.
Voor korte termijn verhuur via een platform variëren de regels afhankelijk van de status van de woning:
- Als de woning de hoofdwoning van de huurder is, is verhuur mogelijk maar beperkt (in Parijs is de limiet vastgesteld op 90 dagen per jaar sinds januari 2025, met verplichte registratie bij de gemeente).
- Als de woning een tweede woning is, is een vergunning voor wijziging van gebruik vereist voordat tot toeristische verhuur kan worden overgegaan. Zonder deze vergunning lopen de huurder en de verhuurder het risico op boetes.
- In alle gevallen mag de onderverhuur via het platform niet hoger zijn dan het bedrag van de hoofdhuur die door de huurder wordt betaald, tenzij anders overeengekomen met de verhuurder.
Dit kader toont aan dat het bezitten van twee huurcontracten op zich geen probleem is, maar dat de commerciële exploitatie van een van de woningen de verplichtingen radicaal verandert.
Kredietwaardigheid en huur dossier: wat de verhuurder controleert
Een verhuurder die een aanvraag dossier ontvangt, heeft het recht om de laatste drie loonstroken, de laatste belastingaanslag en een bewijs van domicilie te vragen. Wanneer een kandidaat al een huurcontract heeft, evalueert de verhuurder de terugbetalingscapaciteit rekening houdend met de totale huurlast.
De ongeschreven regel van de inspanningsratio (huur lager dan een derde van het netto-inkomen) is van toepassing op de cumulatie van de twee huren. Een kandidaat die 3.000 euro netto verdient en al 900 euro huur betaalt, zal het moeilijk hebben om een tweede verhuurder te overtuigen om hem een woning van 700 euro toe te vertrouwen. De garant en de Visale-garantie dekken in principe alleen de hoofdwoning.
- Bereid een uitlegbrief voor waarin de reden voor de dubbele verhuur wordt gerechtvaardigd (professionele verhuizing, medische opvolging, co-ouderschap).
- Verstrek spontaan het lopende huurcontract om de transparantie van het dossier aan te tonen.
- Anticipeer op de weigering van huurwaarborg voor de tweede woning door een verhoogde borgsom of een gezamenlijke borg te bieden.
Het geval van professionele verhuizingen
Werknemers die tijdelijk geografisch mobiel zijn, zijn de meest voorkomende profielen in dubbele verhuur. Sommige collectieve arbeidsovereenkomsten voorzien in een gedeeltelijke vergoeding van de tweede huur. Het mobiliteitscontract, beperkt tot tien maanden en niet verlengbaar, vormt dan een geschikte alternatieve oplossing: het vereist geen borgsom en blijft compatibel met het behoud van het hoofdhuurcontract.
Het bezitten van twee huurcontracten is een volkomen legale situatie, maar elk contract genereert zijn eigen verplichtingen op het gebied van verzekering, fiscaliteit en verklaring. Het belangrijkste aandachtspunt blijft de consistentie tussen de opgegeven status van elke woning en het werkelijke gebruik, want op dit terrein ontstaan de geschillen met verhuurders, verzekeraars en de belastingdienst.