Eine Wohnung, die zu einem guten Preis in einer dynamischen Stadt gekauft wird, kann zu einer finanziellen Falle werden, wenn das gewählte Steuermodell nicht mit der geplanten Haltedauer übereinstimmt. Seit dem Ende des Pinel-Programms am 1. Januar 2025 und dem Inkrafttreten neuer Regeln im Jahr 2026 wird eine Immobilieninvestition nicht mehr auf die gleiche Weise aufgebaut wie vor zwei Jahren. Der Rahmen hat sich geändert, und die konkreten Entscheidungen auch.
Abschreibung bei unmöblierten Vermietungen: der steuerliche Bruch von 2026
Bis vor kurzem war die Abschreibung des Kaufpreises einer Wohnung dem Status LMNP (nicht professioneller möblierter Vermieter) vorbehalten. Das Finanzgesetz für 2026 ändert die Spielregeln: Eine unmöblierte Immobilie kann nun bis zu 80 % ihres Kaufpreises abgeschrieben werden, mit Sätzen von bis zu 5,5 % pro Jahr.
Die Gegenleistung ist doppelt: eine unter dem Markt liegende Miete zu verlangen und sich für eine Mietdauer von mindestens 9 Jahren zu verpflichten. In der Praxis bedeutet dies, dass man eine niedrigere Bruttorendite in Kauf nimmt, um während der gesamten Verpflichtungsdauer eine stark reduzierte Steuerlast zu erhalten.
Für einen Investor, der auf den langfristigen Vermögensaufbau abzielt, anstatt auf sofortigen Cashflow, kann dieses Modell vorteilhafter sein als das alte Pinel. Detaillierte Simulationen und Angebote, die auf diesen neuen Rahmen zugeschnitten sind, finden sich auf der Website all-in-investissements.fr, die es ermöglicht, die Strukturen je nach gewähltem Miettyp zu vergleichen.
Ein Fehler wäre es, sich in dieses Modell zu stürzen, ohne zu überprüfen, ob die gedeckelte Miete mindestens die Kosten der Eigentümergemeinschaft, die Grundsteuer und die monatlichen Kreditraten abdeckt. Wenn die monatliche Belastung über dem liegt, was man während 9 Jahren tragen kann, wird das Modell fragil.
Besteuerung von Ferienwohnungen nach dem Gesetz Le Meur
Die touristische Vermietung (z. B. Airbnb) hat lange Zeit einen großzügigen Steuerabzug unter dem Mikro-BIC-Regime angeboten. Seit Januar 2025 hat das Gesetz Le Meur die Regeln verschärft: Die Mikro-BIC-Grenze wurde auf 15.000 Euro Jahresumsatz gesenkt, und der Pauschalabzug liegt nun bei 30 % für nicht klassifizierte Ferienwohnungen.
Für klassifizierte Ferienwohnungen bleibt der Abzug bei 50 %, jedoch mit einer Umsatzgrenze von 77.700 Euro. In angespannten Gebieten können die Gemeinden eine Quote für Nutzungsänderungen festlegen und die Anzahl der Tage für kurzfristige Vermietungen begrenzen.
Konkreter gesagt, wenn man die Grenze von 15.000 Euro bei nicht klassifizierten Ferienwohnungen überschreitet, wechselt man in das reale Regime. Und im realen Regime hängt die Rentabilität von der Fähigkeit ab, tatsächliche Kosten (Bauarbeiten, Zinsen, Versicherungen) abzuziehen. Ohne signifikante abzugsfähige Kosten kann die Besteuerung schnell steigen.
Wann die langfristige Möblierung wieder rentabler wird
Mit dieser Verschärfung erhält die langfristige Möblierung unter dem klassischen LMNP-Status einen klaren Vorteil in vielen mittelgroßen Städten. Die Belegungsrate ist stabiler, die Verwaltungskosten (Reinigung, Wäsche, Plattform) entfallen, und das reale BIC-Regime ermöglicht weiterhin die Abschreibung der Immobilie.
Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt je nach lokalen Märkten, aber in den Ballungsräumen, in denen die Nachfrage nach Studenten- oder Arbeitnehmervermietungen stark bleibt, bietet die langfristige Möblierung oft ein besseres Verhältnis von Rendite zu Ruhe als die saisonale Vermietung.
Mietpreiskontrolle: Überprüfen, bevor man den Preis festlegt
Die Mietpreiskontrolle wird schrittweise ausgeweitet. Mehrere große Städte wenden sie bereits an, und die laufenden Experimente könnten verlängert werden. Laut einer Umfrage, die im September 2026 von mehreren Medien veröffentlicht wurde, überschreitet mehr als jede dritte Anzeige die Mietobergrenzen in den regulierten Zonen.
Das Risiko für einen Investor, der eine Miete über der zulässigen Obergrenze festlegt, ist konkret:
- Der Mieter kann die Schlichtungskommission anrufen und eine rückwirkende Anpassung der Miete mit Rückerstattung des zu viel gezahlten Betrags verlangen
- Die Präfektur kann eine Geldbuße verhängen, die mehrere Tausend Euro pro Wohnung betragen kann
- Im Falle einer Mietvertragsverlängerung bleibt die Miete gedeckelt, was die erwartete Wertsteigerung einschränkt
Vor dem Kauf sollte man überprüfen, ob die Gemeinde die Mietpreiskontrolle anwendet, die veröffentlichten Referenzmieten des lokalen Observatoriums konsultieren und diese Obergrenze in die Rentabilitätsberechnung einbeziehen. Eine Bruttorendite, die auf einer nicht konformen Miete basiert, hat keinen Wert.
Immobilienverlust und energetische Sanierungen: ein untergenutzter Hebel
Der Immobilienverlust ermöglicht es, die Kosten, die die Mieteinnahmen übersteigen, von seinem Gesamteinkommen abzuziehen, bis zu einem Limit von 10.700 Euro pro Jahr unter normalen Bedingungen. Für energetische Sanierungsarbeiten wurde diese Obergrenze angehoben, was den Kauf einer alten Immobilie zur Renovierung steuerlich besonders interessant macht.
Hier sprechen wir von konkreten Arbeiten: Dämmung der Wände, Austausch der Fenster, Installation einer Wärmepumpe. Die Immobilie muss von einer Energieklasse E, F oder G auf eine Klasse A, B, C oder D hochgestuft werden, um von der erhöhten Obergrenze zu profitieren.
Dieses Modell erfordert Sorgfalt. Man muss vor und nach den Arbeiten ein Energieeffizienzdiagnose erhalten, alle Rechnungen aufbewahren und sicherstellen, dass die Handwerker RGE-zertifiziert sind. Ein Versäumnis im Dossier kann den steuerlichen Vorteil für alle Arbeiten kosten.
Wahl zwischen neu und renoviert
Neu bietet Ruhe (keine Arbeiten, aktuelle Normen, Herstellergarantien). Alt mit Renovierungen bietet einen niedrigeren Kaufpreis und stärkere steuerliche Hebel. Die Wahl hängt vom Profil des Investors ab:
- Ein Investor, der keine Baustelle verwalten oder Kapital vorstrecken möchte, wird neu bevorzugen, auch wenn er eine bescheidenere Bruttorendite akzeptieren muss
- Ein Investor, der bereit ist, Arbeiten zu leiten und Kapital über mehrere Monate zu binden, wird eine bessere Nettorendite aus dem renovierten Altbau erzielen
- In beiden Fällen zählt die Nettorentabilität nach Steuern mehr als die ausgewiesene Bruttorendite
Der Immobilienmarkt im Jahr 2026 zeigt ein wachsendes Interesse an renovierungsbedürftigen Immobilien, unterstützt durch diese steuerlichen Anreize und oft verhandelbarere Kaufpreise als bei Neubauten. Die Entscheidung erfolgt immer fallweise, abhängig von der verfügbaren Liquidität und dem Haltedauerhorizont.
