Een appartement dat tegen een goede prijs is gekocht in een dynamische stad kan een financieel gat worden als het gekozen belastingregime niet overeenkomt met de voorziene houdperiode. Sinds het einde van het Pinel-systeem op 1 januari 2025 en de invoering van nieuwe regels in 2026, wordt een huurinvestering niet meer op dezelfde manier opgezet als twee jaar geleden. Het kader is veranderd, en de concrete afwegingen ook.
Afschrijving bij ongemeubileerde verhuur: de fiscale breuk van 2026
Tot voor kort was het afschrijven van de aankoopprijs van een woning voorbehouden aan de LMNP-status (niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen). De begrotingswet voor 2026 verandert de situatie: een ongemeubileerd goed kan nu tot 80 % van de aankoopprijs worden afgeschreven, met tarieven die kunnen oplopen tot 5,5 % per jaar.
De tegenprestatie is dubbel: een lagere huurprijs dan de markt en een verbintenis voor een huurperiode van minimaal 9 jaar. In de praktijk betekent dit dat men een lagere bruto-rendement accepteert in ruil voor een sterk verlaagde belastingdruk gedurende de hele verbintenisperiode.
Voor een investeerder die streeft naar vermogensopbouw op lange termijn in plaats van onmiddellijke cashflow, kan dit mechanisme voordeliger blijken dan het oude Pinel. Gedetailleerde simulaties en aanbiedingen die zijn aangepast aan dit nieuwe kader zijn te vinden op de site all-in-investissements.fr, die het mogelijk maakt om de structuren te vergelijken op basis van het type verhuur dat is gekozen.
De fout zou zijn om in dit systeem te stappen zonder te controleren of de maximale huurprijs minimaal de kosten van de vereniging van eigenaren, de onroerende voorheffing en de maandlasten van de lening dekt. Als de maandelijkse last hoger is dan wat men gedurende 9 jaar kan dragen, wordt de constructie kwetsbaar.
Belasting op toeristische gemeubileerde verhuur na de wet Le Meur
Toeristische gemeubileerde verhuur (zoals Airbnb) heeft lange tijd een genereuze belastingaftrek geboden onder het micro-BIC-regime. Sinds januari 2025 heeft de wet Le Meur de regels aangescherpt: de micro-BIC-drempel is verlaagd naar 15.000 euro aan jaarlijkse inkomsten, en de forfaitaire aftrek is verlaagd naar 30 % voor niet-geclassificeerde gemeubileerde woningen.
Voor geclassificeerde gemeubileerde woningen blijft de aftrek 50 %, maar met een inkomensplafond van 77.700 euro. In gespannen gebieden kunnen gemeenten een quotum voor gebruikswijzigingen opleggen en het aantal dagen van kortetermijnverhuur beperken.
Concreet, als men de drempel van 15.000 euro overschrijdt met een niet-geclassificeerde gemeubileerde woning, schakelt men over naar het werkelijke regime. En in het werkelijke regime hangt de rentabiliteit af van de mogelijkheid om werkelijke kosten (verbouwingen, rente op leningen, verzekeringen) af te trekken. Zonder significante kosten om af te trekken, kan de belasting snel oplopen.
Wanneer de gemeubileerde lange termijn weer rendabeler wordt
Met deze verstrenging, krijgt de gemeubileerde lange termijn onder de klassieke LMNP-status een netto voordeel in veel middelgrote steden. Het bezettingspercentage is daar stabieler, de beheerskosten (schoonmaak, linnengoed, platform) verdwijnen, en het werkelijke BIC-regime maakt het nog steeds mogelijk om het goed af te schrijven.
De terugkoppelingen variëren op dit punt afhankelijk van de lokale markten, maar in de agglomeraties waar de huurvraag van studenten of werknemers sterk blijft, biedt de gemeubileerde lange termijn vaak een betere verhouding tussen rendement en rust dan seizoensverhuur.
Huurbeperkingen: controleren voordat u uw prijs vaststelt
De huurbeperkingen breiden zich geleidelijk uit. Verschillende grote steden passen het al toe, en de lopende experimenten kunnen worden verlengd. Volgens een enquête die in september 2026 door verschillende media werd verspreid, overtreedt meer dan één op de drie advertenties de huurplafonds in de gereguleerde gebieden.
Het risico voor een investeerder die een huurprijs boven het toegestane plafond vaststelt, is concreet:
- De huurder kan de bemiddelingscommissie inschakelen en een retroactieve aanpassing van de huurprijs verkrijgen, met terugbetaling van het te veel betaalde
- De prefectuur kan een administratieve boete opleggen die kan oplopen tot enkele duizenden euro’s per woning
- Bij verlenging van de huurovereenkomst blijft de huurprijs beperkt, wat de verwachte verhoging beperkt
Voordat men koopt, controleert men of de gemeente de huurbeperkingen toepast, raadpleegt men de referentieuropen gepubliceerd door het lokale observatorium, en integreert men dit plafond in de rendabiliteitsberekening. Een bruto-rendement berekend op een niet-conforme huur heeft geen enkele waarde.
Onroerend goed tekort en energiewerkzaamheden: een onderbenut hefboom
Het onroerend goed tekort maakt het mogelijk om kosten die hoger zijn dan de ontvangen huur te deducteren van het totale inkomen, tot een limiet van 10.700 euro per jaar in normale tijden. Voor energierenovaties is deze limiet verhoogd, wat de aankoop van een oud goed dat gerenoveerd moet worden bijzonder interessant maakt vanuit fiscaal oogpunt.
We hebben het hier over concrete werkzaamheden: isolatie van muren, vervanging van ramen, installatie van een warmtepomp. Het goed moet van een energieklasse E, F of G naar een klasse A, B, C of D gaan om te profiteren van de verhoogde limiet.
Deze constructie vereist nauwkeurigheid. Men moet een energieprestatiecertificaat verkrijgen voor en na de werkzaamheden, alle facturen bewaren, en ervoor zorgen dat de vakmensen RGE-gecertificeerd zijn. Een vergetelheid in het dossier kan het fiscale voordeel op alle werkzaamheden doen vervallen.
Kiezen tussen nieuwbouw en gerenoveerd oud
Nieuwbouw biedt rust (geen werkzaamheden, recente normen, garantie van de constructeur). Oud met werkzaamheden biedt een lagere aankoopprijs en krachtigere fiscale hefboom. De keuze hangt af van het profiel van de investeerder:
- Een investeerder die geen bouwprojecten wil beheren of geen geld wil voorschieten, zal de voorkeur geven aan nieuwbouw, zelfs als dit betekent dat hij een bescheidener bruto-rendement accepteert
- Een investeerder die bereid is om werkzaamheden te coördineren en kapitaal enkele maanden vast te zetten, zal een beter netto-rendement uit het gerenoveerde oude goed halen
- In beide gevallen telt het netto-rendement na belasting meer dan het weergegeven bruto-rendement
De vastgoedmarkt in 2026 toont een hernieuwde interesse voor te renoveren goederen, aangedreven door deze fiscale prikkels en vaak meer onderhandelbare aankoopprijzen dan bij nieuwbouw. De afweging wordt altijd per geval gemaakt, afhankelijk van de beschikbare liquiditeit en de houdperiode.
