Een garage die aan die van de buurman is bevestigd, is geen gemeenschappelijke garage. Deze verwarring in kwalificatie, die alomtegenwoordig is in de wijken van de jaren 1970-1990, leidt tot geschillen over de verdeling van onderhoudskosten, het recht op verhoging en zelfs de mogelijkheid om het volume om te vormen tot een woonruimte. Het toepasselijke juridische regime hangt af van de exacte aard van de scheidingsmuur, en niet van de eenvoudige nabijheid van de constructies.
Aangrenzende garage, gemeenschappelijke garage en privémuur: kwalificeren voordat je handelt
Het onderscheid is gebaseerd op de plaatsing van de scheidingsmuur ten opzichte van de eigendomsgrens. Een muur die op de scheidingslijn is gebouwd wordt verondersteld gemeenschappelijk te zijn in de zin van de artikelen 653 en volgende van het Burgerlijk Wetboek. Een muur die volledig op het terrein van één eigenaar is gebouwd, blijft privémuur, ook al dient hij als steun voor de garage van de buurman.
We zien regelmatig verkoopakten die een “gemeenschappelijke garage” vermelden, terwijl het kadastrale plan een muur toont die volledig op één perceel is gelegen. De foutieve kwalificatie leidt tot fictieve verplichtingen voor de buurman, of omgekeerd, ontneemt hem echte rechten op een muur die hem voor de helft toebehoort.
Drie documenten kunnen uitsluitsel geven:
- De eigendomstitel, die uitdrukkelijk de gemeenschappelijkheid of privaatheid van de scheidingsmuur van de garage kan vermelden.
- Het proces-verbaal van tegenstrijdige kadastrale meting, uitgevoerd door een landmeter-expert, dat de scheidingslijn op de centimeter nauwkeurig vastlegt.
- De tekenen van niet-gemeenschappelijkheid (hellend plan, waterafvoer aan één kant), die de wettelijke veronderstelling omkeren als ze worden vastgesteld.
De recente jurisprudentie van de Hoge Raad (derde civiele kamer, beslissingen 2023-2025) herinnert eraan dat de veronderstelling van gemeenschappelijkheid niet kan worden weerlegd door eenvoudige gebruiksindicaties. Er is een tegenstrijdige titel of onmiskenbare fysieke tekenen nodig. Met andere woorden, het feit dat slechts één buur de muur altijd heeft onderhouden, is niet voldoende om het een privémuur te maken.
Voordat er ook maar enige werkzaamheden aan een garage op de perceelsgrens worden uitgevoerd, bepaalt de kwalificatie van de muur alles: verplichting tot kostenverdeling, recht op steun, toestemming voor doorboring. We raden aan om deze kwalificatie door een landmeter-expert te laten controleren, ook wanneer de notariële akte duidelijk lijkt, omdat een gemeenschappelijk huis via de garage op de perceelsgrens een privémuur kan verbergen achter een onduidelijke formulering van de akte.
Stedenbouwkundige vergunning en transformatie van een gemeenschappelijke garage naar een woonruimte
Een garage omvormen tot een woonruimte verandert de bestemming van de ruimte. Zelfs zonder uitbreiding van de grondoppervlakte creëert deze verandering extra vloeroppervlakte zodra het gesloten en overdekte volume niet als zodanig werd geteld.
In een stedelijk gebied dat onder een PLU valt, is een voorafgaande verklaring voldoende tot een bepaalde drempel van gecreëerde oppervlakte, die afhankelijk van de lokale bepalingen kan oplopen tot 40 m². Buiten een stedelijk gebied of bij afwezigheid van een PLU is deze drempel aanzienlijk lager. Dit regelgevende onderscheid, dat zelden wordt benadrukt, verandert de procedure die moet worden gevolgd.
Bij een gemeenschappelijke muur moet de eigenaar die zijn garage wil omvormen bovendien het recht van de buur respecteren:
- Geen enkele opening (raam, hoge ventilatie) mag in een gemeenschappelijke muur worden gemaakt zonder de schriftelijke toestemming van de mede-eigenaar van de muur.
- Thermische isolatie van binnenuit vormt geen juridische moeilijkheid, maar isolatie van buitenaf aan de kant van de buur overschrijdt zijn eigendom of de gemeenschappelijke muur.
- De aansluiting op de netwerken (water, elektriciteit, riolering) mag niet door het gemeenschappelijke deel verlopen zonder voorafgaande overeenkomst.
We raden aan om schriftelijk, vóór de indiening van de voorafgaande verklaring, een overeenkomst tussen buren te formaliseren waarin de aard van de werkzaamheden, de toegang tot de muur en de verdeling van eventuele kosten worden gedetailleerd. Dit document, zelfs onderhands, vormt een bewijs in geval van latere geschillen.
Onderhoud van de gemeenschappelijke garage muur: verdeling van kosten en gevallen van achteruitgang
De onderhoudskosten van een gemeenschappelijke muur worden gelijkelijk verdeeld tussen de twee mede-eigenaren. Deze regel, vastgelegd in artikel 655 van het Burgerlijk Wetboek, is van toepassing op noodzakelijke reparaties voor het behoud van de muur: herstel van structurele scheuren, vervanging van een beschadigde pleister, behandeling van opstijgend vocht.
De verdeling verandert wanneer de achteruitgang het gevolg is van de acties van slechts één eigenaar. Een verzakking veroorzaakt door graafwerkzaamheden aan de kant van de buur, een ongeoorloofde doorboring of een overbelasting door het steunen van een zware structuur brengt de exclusieve verantwoordelijkheid met zich mee van degene die de schade heeft veroorzaakt.
Een vaak verwaarloosd technisch punt betreft de waterdichtheid van de verbinding tussen de gemeenschappelijke muur en de twee garage daken. Infiltratie manifesteert zich meestal aan de laagste kant. De benadeelde eigenaar draagt zelden alleen de kosten van de reparatie, omdat het waterdichtingswerk (nok, lood) een integraal onderdeel van de gemeenschappelijke muur is. Het vastleggen van de verantwoordelijkheid voor dit lood bij de bouw voorkomt terugkerende conflicten.
Aansprakelijkheid bij werkzaamheden aan de garage
Wanneer een bedrijf werkzaamheden uitvoert aan een gemeenschappelijke garage en de gemeenschappelijke muur of de aangrenzende structuur beschadigt, kan de aansprakelijkheid op twee gronden worden gezocht: de contractuele aansprakelijkheid van het bedrijf tegenover zijn opdrachtgever, en de onrechtmatige aansprakelijkheid van de eigenaar tegenover de buur. We zien dat het laten vaststellen van de staat van de muur door een gerechtsdeurwaarder vóór de start van de werkzaamheden de beste bescherming voor beide partijen blijft.
Kadastrale meting en de rol van de landmeter-expert voor een garage op de perceelsgrens
Kadastrale meting is niet verplicht voor het indienen van een bouwvergunning of een voorafgaande verklaring. Het wordt in de praktijk verplicht zodra er enige twijfel bestaat over de exacte positie van de scheidingslijn, wat vaak voorkomt wanneer twee garages een muur delen waarvan de as nooit is geformaliseerd.
De landmeter-expert voert een tegenstrijdige kadastrale meting uit, dat wil zeggen in aanwezigheid (of na convocatie) van beide eigenaren. Het resulterende proces-verbaal legt de grens definitief vast. Als een van de buren de minnelijke kadastrale meting weigert, kan de andere de rechtbank inschakelen om een gerechtelijke kadastrale meting te verkrijgen.
Dit proces-verbaal bepaalt of de muur op de grens ligt (gemeenschappelijk bij veronderstelling) of aan de ene kant is verschoven (privé). Het stelt ook vast dat er geen fundering over de eigendom van de buur uitsteekt, een geval van inbreuk dat kan rechtvaardigen dat een verzoek tot sloop wordt ingediend, zonder verjaring en zelfs voor enkele centimeters.
Voor een bestaande garage verduidelijkt de kadastrale meting in één enkele handeling de kwalificatie van de muur, de conformiteit van de funderingen en de exacte perimeter van elk eigendom. De kosten van deze interventie blijven bescheiden in vergelijking met de kosten van een geschil tussen buren dat zich over meerdere jaren uitstrekt.
