Eine Garage, die an die des Nachbarn angrenzt, ist keine gemeinsame Garage. Diese Verwirrung in der Bezeichnung, die in den Wohnsiedlungen der Jahre 1970-1990 weit verbreitet ist, führt zu Streitigkeiten über die Verteilung der Instandhaltungskosten, das Recht auf Aufstockung und sogar die Möglichkeit, das Volumen in einen Wohnraum umzuwandeln. Das anwendbare rechtliche Regime hängt von der genauen Beschaffenheit der Trennwand ab und nicht von der bloßen Nachbarschaft der Gebäude.
Angrenzende Garage, gemeinsame Garage und privative Wand: Qualifizieren, bevor man handelt
Die Unterscheidung basiert auf der Position der Trennwand im Verhältnis zur Grundstücksgrenze. Eine Wand, die auf der Grenze errichtet wurde, wird gemäß den Artikeln 653 und folgenden des Bürgerlichen Gesetzbuches als gemeinschaftlich vermutet. Eine Wand, die vollständig auf dem Grundstück eines einzigen Eigentümers errichtet wurde, bleibt privat, auch wenn sie als Stütze für die Nachbargarage dient.
Wir beobachten regelmäßig Verkaufsverträge, die von einer “gemeinsamen Garage” sprechen, während der Grenzplan eine Wand zeigt, die vollständig auf einem einzigen Grundstück liegt. Die falsche Qualifizierung führt zu fiktiven Verpflichtungen für den Nachbarn oder entzieht ihm umgekehrt die tatsächlichen Rechte an einer Wand, die ihm zur Hälfte gehört.
Drei Dokumente ermöglichen eine Klärung:
- Der Eigentumstitel, der ausdrücklich die Gemeinschaftlichkeit oder die Privatheit der Trennwand der Garage festlegen kann.
- Das Protokoll der widersprüchlichen Grenzfeststellung, das von einem Geometer erstellt wird und die Grenzlinie auf den Zentimeter genau festlegt.
- Die Zeichen der Nicht-Gemeinschaftlichkeit (schräge Fläche, Wasserabfluss nur auf einer Seite), die die gesetzliche Vermutung umstoßen, wenn sie festgestellt werden.
Die jüngste Rechtsprechung des Kassationsgerichts (dritte Zivilkammer, Entscheidungen 2023-2025) erinnert daran, dass die Vermutung der Gemeinschaftlichkeit nicht durch bloße Indizien des Gebrauchs entkräftet wird. Es bedarf eines gegenteiligen Titels oder unmissverständlicher physischer Zeichen. Mit anderen Worten, die Tatsache, dass nur ein Nachbar die Wand immer gewartet hat, reicht nicht aus, um sie zu einer privaten Wand zu machen.
Bevor irgendwelche Arbeiten an einer Garage an der Grundstücksgrenze begonnen werden, bestimmt die Qualifizierung der Wand alles: Verpflichtung zur Kostenbeteiligung, Recht auf Anlehnung, Genehmigung für Durchbrüche. Wir empfehlen, diese Qualifizierung von einem Geometer überprüfen zu lassen, auch wenn der notariellen Akt klar zu sein scheint, da ein gemeinsames Haus durch die Garage an der Grundstücksgrenze eine private Wand hinter einer ungenauen Formulierung des Dokuments verbergen kann.
Baugenehmigung und Umwandlung einer gemeinsamen Garage in einen Wohnraum
Die Umwandlung einer Garage in einen Wohnraum ändert die Nutzung des Raums. Selbst ohne Erweiterung der Grundfläche schafft diese Änderung zusätzliche Geschossfläche, sobald das geschlossene und überdachte Volumen nicht als solches gezählt wurde.
In einem städtischen Gebiet, das von einem PLU abgedeckt ist, reicht eine vorherige Erklärung bis zu einer bestimmten Schwelle der geschaffenen Fläche aus, die je nach lokalen Bestimmungen bis zu 40 m² betragen kann. Außerhalb städtischer Gebiete oder in Abwesenheit eines PLU liegt diese Schwelle deutlich niedriger. Diese regulatorische Unterscheidung, die selten hervorgehoben wird, ändert das Verfahren, das eingeleitet werden muss.
Bei einer gemeinsamen Wand muss der Eigentümer, der seine Garage umwandeln möchte, zusätzlich das Recht des Nachbarn respektieren:
- Es darf keine Öffnung (Fenster, obere Belüftung) in eine gemeinsame Wand ohne die schriftliche Zustimmung des Miteigentümers der Wand gemacht werden.
- Die Innendämmung stellt rechtlich kein Problem dar, aber eine Außendämmung auf der Nachbarseite greift in dessen Eigentum oder in die gemeinsame Wand ein.
- Der Anschluss an die Versorgungsnetze (Wasser, Strom, Abwasser) darf nicht durch den gemeinsamen Teil ohne vorherige Vereinbarung erfolgen.
Wir empfehlen, vor der Einreichung der vorherigen Erklärung eine schriftliche Vereinbarung zwischen den Nachbarn zu formalieren, die die Art der Arbeiten, die Zugangsmodalitäten zur Wand und die Verteilung der eventuellen Kosten detailliert. Dieses Dokument, auch wenn es privat unterzeichnet ist, stellt einen Beweis im Falle eines späteren Streits dar.
Instandhaltung der gemeinsamen Garage-Wand: Verteilung der Kosten und Fälle von Verschlechterung
Die Instandhaltungskosten einer gemeinsamen Wand werden hälftig zwischen den beiden Miteigentümern geteilt. Diese Regel, die durch Artikel 655 des Bürgerlichen Gesetzbuches festgelegt ist, gilt für die notwendigen Reparaturen zur Erhaltung der Wand: Behebung von strukturellen Rissen, Austausch eines beschädigten Putzes, Behandlung von aufsteigender Feuchtigkeit.
Die Verteilung ändert sich, wenn die Verschlechterung auf das Verschulden eines einzigen Eigentümers zurückzuführen ist. Ein Absacken, das durch Erdarbeiten auf der Nachbarseite verursacht wird, ein unbefugter Durchbruch oder eine Überlastung durch Anlehnung an eine schwere Struktur ziehen die ausschließliche Verantwortung desjenigen nach sich, der den Schaden verursacht hat.
Ein oft vernachlässigter technischer Punkt betrifft die Dichtheit der Verbindung zwischen der gemeinsamen Wand und den beiden Garagendächern. Die Eindringung von Wasser zeigt sich in der Regel auf der niedrigeren Seite. Der geschädigte Eigentümer trägt selten allein die Reparaturkosten, da das Abdichtungswerk (Dachrinne, Kehle) integraler Bestandteil der gemeinsamen Wand ist. Eine Vereinbarung über die Kostenübernahme dieser Kehle bereits beim Bau zu treffen, vermeidet wiederkehrende Konflikte.
Haftung bei Arbeiten an der Garage
Wenn ein Unternehmen an einer gemeinsamen Garage arbeitet und die gemeinsame Wand oder die benachbarte Struktur beschädigt, kann die Haftung auf zwei Grundlagen gesucht werden: die vertragliche Haftung des Unternehmens gegenüber seinem Auftraggeber und die deliktische Haftung des Eigentümers gegenüber dem Nachbarn. Wir beobachten, dass der Zustand der Wand durch einen Gerichtsvollzieher vor Beginn der Arbeiten feststellen zu lassen der beste Schutz für beide Parteien bleibt.
Grenzfeststellung und Rolle des Geometers für eine Garage an der Grundstücksgrenze
Die Grenzfeststellung ist nicht obligatorisch, um einen Bauantrag oder eine vorherige Erklärung einzureichen. Sie wird in der Praxis erforderlich, sobald ein Zweifel an der genauen Position der Grenzlinie besteht, was häufig der Fall ist, wenn zwei Garagen eine Wand teilen, deren Achse nie formalisiert wurde.
Der Geometer führt eine widersprüchliche Grenzfeststellung durch, das heißt in Anwesenheit (oder nach Einladung) der beiden Eigentümer. Das daraus resultierende Protokoll legt die Grenze endgültig fest. Wenn einer der Nachbarn die einvernehmliche Grenzfeststellung verweigert, kann der andere das Gericht anrufen, um eine gerichtliche Grenzfeststellung zu beantragen.
Dieses Protokoll bestimmt, ob die Wand auf der Grenze steht (gemeinschaftlich durch Vermutung) oder auf einer Seite versetzt ist (privat). Es ermöglicht auch zu überprüfen, dass keine Fundamentierung auf das Nachbargrundstück übergreift, ein Fall von Überbau, der einen Antrag auf Abriss rechtfertigen kann, ohne Verjährung und selbst für einige Zentimeter.
Für eine bestehende Garage klärt die Grenzfeststellung in einem einzigen Vorgang die Qualifizierung der Wand, die Übereinstimmung der Fundamente und den genauen Umfang jedes Eigentums. Die Kosten für diesen Eingriff bleiben bescheiden im Vergleich zu den Kosten eines Rechtsstreits zwischen Nachbarn, der sich über mehrere Jahre hinzieht.
